‘깡통전세, 역전세’, 잠못드는 임차인과 임대인, 전세보증금 누구에게 돌려줘야하나?

 

역전세시 임대인 보증금관련 세입자 (임차인) 전세대출은행에 문의 

주택가격지수 10~20% 내리면 8채 중 1채는 '깡통' 

전셋값이 떨어져서 보증금 낮춰 재계약하는 경우 많을 겁니다. 하지만 이때 보증금이 깎인 만큼 돈을 바로 돌려주면 아주 큰 문제가 생길 수 있습니다. 역전세 부동산 침체와 공급 과잉으로 전세가도 맥을 못추고 있는데요. 가장 대표적인 현상이 역전세겠죠. 역전세는 처음 계약 때보다 전세 가격이 내려간 상태를 뜻합니다.  

2년전 전세 시세가 3억원이었는데요. 이제 2억원으로 내려간 상태죠. 그래서 임차인의 선택지가 더욱더 다양해졌습니다. 어차피 전세 가격이 싸졌으니까. 보다 상급지로 이동을 할 수도 있고요. 아니면 같은 동네에서 더 싼 집으로 이사를 갈 수도 있고 또 다른 선택은 지금 살던 집에서 계속 눌러 사는 경우일 텐데요. 이사 비용도 안 들고 집을 알아볼 필요도 없고 익숙한 곳에서 더 사는 게 편할 수도 있습니다. 하지만 예전 비싼 가격이 아닌 최근 내려간 시세로 다시 다시 한번 보증금을 낮추려고 하겠죠. 전세 시세가 내려갔으니까. 그만큼 싸게 재계약을 하려 할 겁니다.  

집주인이 흔쾌히 오케이하고 보증금을 바로 돌려주면 서로 윈윈이 되는 거죠. 이렇게 역전세로 같은 집에서 전세금을 더 싸게 재계약할 경우 집주인은 보증금 차액을 그만큼 돌려줘야 합니다. 그만큼 돌려줄 돈이 있고 없고 어차피 집주인의 책임이니까요? 얼마를 돌려주냐 놓고 서로 어느 정도 협의와 양보가 필요할 겁니다. 아무튼 돌려줄 상황이니 되니까. 감액 조건 재계약을 받아들이게 되겠죠. 원래 계약 기간이 끝나고 보증금을 낮춘 새 계약 기간이 시작될 때 깎인 보증금만큼 돌려줘야 합니다.  

여기서 중요한 건 보증금을 낮췄다고 금액만큼 전부 다 바로 세입자 한테 돌려주면 안 된다는 건데요. 이게 뭐 시간을 질질 끌고 세입자 속 태우고 이런 소리가 아닙니다. 시기의 문제가 아니라 돌려 받을 대상의 문제죠. 임차인이 전세 대출을 받았을 경우 이 깎인 보증금을 누구한테 돌려줘야 할 지를 짚어봐야 합니다. 누구한테 줘야 할까요? 당연히 세입자일까요? 아닐 수도 있습니다.  

제가 예를 들어 볼게요 처음에 전세 3억에 들어왔습니다. 2년 전이었겠죠. 이번엔 전세금을 깎아서 2억에 서로 계약하기로 합의 보고 오케이 했습니다. 그럼 1억 원을 돌려줘야 되는데요. 이때 1억을 누구한테 돌려주냐 문제입니다. 다시 시간을 거슬러 맨 처음 계약 3억 계약할 때로 돌아가 보면 거의 모든 임차인은 전세 대출을 받았을 겁니다.

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