허황된 시세차익, 제발 기대를 접으세요. (박은정 감정평가사 3부)
하이라이트 근본적으로 역전세 문제를 해결하려면 돈이 있어야 합니다. 2년 후라고 해서 돈이 생길까? 지금 당장 돈이 없는 사람이 결국은 이 문제를 해결하려면 지금 갖고 있는 자산을 처분해서 빚 문제를 해결해야 되는 게 기본적인 원칙인데 그런데 정부는 당장 문제가 심각하기 때문에 선제적으로 DSR을 완화해 줘서 즉 감당할 능력을 보지 않고 돈을 더 빌려주겠다 해서 이 상황을 또 연장하고 있는 거죠.
Q. 역전세난 문제, 얼마나 심각한가
신지은 : 3부에서 전세 얘기를 해볼까 합니다. 요즘 들어 '역전세난'이라는 단어가 많이 등장하는 것 같아요. 시간이 지나고 한 사이클을 돌면 해결된다고 말한 전문가도 계셨는데 어떻게 보시는지요?
박은정 : 일단 전세 문제가 지금 굉장히 심각한 이유는 전세 수요와 공급 입장이 다 맞물려 있기 때문이라고 볼 수 있거든요. ‘전세난’이라고 이야기했던 게 불과 몇 년 전이잖아요. 그때가 바로 임대차 3법 도입이 되고 올리지 못하는 기간 동안 올릴 전셋값을 미리 올리겠다. 이런 얘기를 하면서 사실은 좀 말이 안 되는 얘기잖아요. 그때 제 친구가 그 임대차 3법 때문에 열을 받는다면서 집을 샀어요, 오죽하면 근데 사실은 그때 임대차 3법 도입되면서 거의 78%, 그러니까 10명 중 8명은 기존 집에서 5% 정도 이내에서 연장하는 계약으로 그냥 살았고 나머지 20%가 그런 타격을 받은 입장인데 이때 일어난 거래들도 보면 결국 높은 전세가를 끼고 갭 투자하신 분들이 많이 있었던 그런 사회적인 현상이 있었거든요.
전세라는 것이 세입자한테 내가 목돈을 빌려서 레버리지를 활용하는 형태의 투자였잖아요. 근데 이 빌린 돈, 원금의 일부를 일시에 상환해야 하는 입장에 처하게 된 것이 역전세거든요. 기존에 내가 세입자한테 10억을 빌렸으면 전세로 10억을 받았었는데 지금 시세가 8억 정도밖에 안 돼서, 2억이라는 돈을 갚아야 하는 상황이 온 거예요. 근데 역전세난이라는 건 돈을 빌려 쓴 사람이 갚을 수가 없는 거예요. 돈이 없는 거예요. 역전세가 온 건 결국 돈이 없어서 온 거예요. 돈이 없어서 역전세가 왔는데 이 역전세가 굉장히 심각해지는 이유는 그동안 공급이 없다고 계속 얘기를 했지만, 평년 평균 대비해서 최근 문재인 정부 5년 동안 공급된 아파트 양 서울의 아파트 양이 1만5,000채씩 더 많거든요, 평균적으로 매우 많은 아파트가 분양됐어요. 그리고 수도권 집값이 오른다고 하니까 사실은 기존에 재건축 재개발을 추진하던 지역들이 사업성이 안 나와서 좀 멈춰 있었던 것들도 많거든요. 그런 것들이 다 성황리에 분양하면서 다 사업을 마무리 지을 수 있었어요. 그만큼 많은 공급이 이루어졌던 시장인데 이 공급을 할 때 그럼 누가 다 사줄 수 있었느냐 생각해보면 빚을 내서 많이 샀거든요. 계약금만 있으면 집을 분양받으면 로또니까 계약금만 내가 마련하고 중도금은 무이자로 가든 이자만 조금 부담하고 나중에 잔금 치를 때 전세를 놔서 이걸 해결할 수 있다.
신지은 : 돈 없이 산 거네요
박은정 : 그렇죠, 나는 시세 차익을 얻을 수 있다. 이렇게 들어온 시장이었어요. 이렇게 과열됐던 시장이었는데 이게 실제 집으로 돌아오는 거예요. 2년, 3년이 지나서 실제 집으로 돌아왔는데 입주할 때가 됐어요. 입주할 때가 됐는데 이 분양가를 치르기 위해서는 돈이 필요하잖아요. 그런데 사람들이 돈이 없어요. 전세를 놔서 이걸 메꾸려고 했거든요. 그렇기 때문에 전세 공급 물량이 여전히 많이 있는 거예요. 근데 전세 사는 사람들은 아까 친구분 얘기하셨던 것처럼 이 시기에 집을 산 사람이 많아요. 전세 수요 자체가 줄어들었어요. 자기 집이 많이 늘어났으니까 (전세가) 줄어들었고 전세를 사는 사람들도 과거에는 이 전세금이 자기자본이었어요, 거의 빚을 내지 않았어요.
신지은 : 내 돈으로 그냥 전세를 사는 거였는데
박은정 : 자기 수준에 맞는 전세를 살았어요. (그런데) 전세 대출이 굉장히 활성화되면서 내 돈으로 사는 게 아니라 이것도 빚으로 산 거예요, 그동안 근데 금리가 올라가고 감당하기 힘들어지니까 그만큼을 받쳐줄 수 있는 수요가 없는 거예요. 그러니까 전세 수요는 줄어들고 공급은 늘어나니까 당연히 전세가가 내려갈 수밖에 없죠. 그래서 역전세가 온 건데 정작 돈을 빌려 쓴 사람은 돈을 갚을 능력이 안 되는 거예요.
신지은 : 그러면 역전세 얘기가 나온 게 지금이 처음이 아니고 계속 반복적으로 나오는 이슈인데요. 결국 지금 상황에서 돈이 없고 공급이 많다면 이게 해결이 가능한 부분인가요?
박은정 : 그래서 이제 정부가 이것도 선제적으로 대응을 한다고 한 게 ‘DSR을 적용하지 않고 돈을 빌려주겠다’ 이렇게 한 거예요.
신지은 : 돈 빌려주기로 나섰군요, 정부가
박은정 : 그렇죠. 결국은 이 돈을 갚을 수가 없으니까. 그런데 개인 대 개인으로 빌리는 건 그 가격으로 안 해주니까 은행에서 나머지 차액만큼을 더 빌려줘라 이렇게 된 거잖아요. 그러면 근본적으로 이 문제를 해결하려면 돈이 있어야 해결해요. 근데 이 사람이 2년이 지나면 이 돈이 생길까요?
신지은 : 그렇네요, 2년이 지나도 돈은 안 모이니까
박은정 : 어차피 그냥 시간만 연장을 하는 거죠, 대부분은 결국은 이 문제를 해결하려면 자기가 그렇게 올랐다는 자산을 처분해서 이 빚 문제를 해결해야 하는 게 원래 기본적인 원칙이라고 생각하거든요. 그게 자본주의고 자기가 감당할 수 있는 능력이 안 되는 빚을 졌고 그 빚을 상환해야 하는 시기가 왔을 때는 자구책으로 이걸 상환하려고 하는 노력을 하는 게 가장 우선시 돼야 하고 그렇지 못할 경우에 어떤 정책적인 조치가 뒷순위로 있어야 한다고 생각을 하지만 이제 정부에서는 이 문제가 그만큼 심각하기 때문에 선제적으로 DSR을 완화해 줘서 즉 감당할 능력을 보지 않고 돈을 더 빌려주겠다 해서 이 상황을 또 연장하고 있는 거죠.
그리고 대출을 이렇게 해서 돌려준다고 하더라도 그다음에 과연 전세로 그만큼을 계속 다시 대환할 수 있는 구조면 모르겠지만 그렇지 않으면 결국은 갚아야 하는 입장이 되고 그러면 강제적인 형태로 갈 수밖에 없고 그래서 이제 매각 물건이라든가 공매라든가 이런 게 많이 나오게 되는 거죠, 현재는
Q. 전세 폐지, 실현 가능한가
신지은 : 쉽지 않은 상황입니다, 역시나 그래서 나오는 얘기가 전세를 없애버리자 인데요. 이게 가능할까요?
박은정 : 근데 이게 전세가 사실은 강제적인 제도가 아니잖아요. 서로의 니즈가 맞아서 그동안 이루어졌던 거거든요. 전세로 들어오는 사람은 내 집 마련으로 가기 직전의 단계 자본을 축적하는 과정으로, 새 출발 하는 자녀를 둔 부모는 자식한테 증여의 수단으로 전세 제도를 활용하는 거고 월세를 내면서 사는 것보다 더 적은 비용으로 이용할 수 있다는 장점이 있기 때문에 전세 제도를 활용해 왔던 거고 집주인 입장에서는 레버리지를 극대화할 수 있는 방법으로 전세를 통한 임대 수익이나 고정적인 수익을 포기하더라도 자본 이득만 취할 수 있는 가장 좋은 구조라고 생각을 해서 서로의 니즈가 맞아서 형성된 게 전세 제도거든요. 이 빚에 대한 것이 다른 대출은 전체적인 통합 시스템을 통해서 관리가 되잖아요. 어디서 얼마 빌리고 어디서 얼마 빌렸으면 이 사람의 신용도 체크가 되는데 전세는 사실은 그런 범주 안에 있지 않지만, 이것도 엄연한 사금융의 형태이기 때문에 이 부분에 대한 것도 사실은 통합적으로 관리가 돼야 한다 그 범주 안에서 관리가 돼야 한다고 생각을 합니다.
Q. 바람직한 부동산 투자 방법
신지은 : 마지막으로 이 영상 보시는 분들은 아마 주택을 갖고 계신 분들도 있을 거고 무주택자분들도 있을 거고 부동산 투자에 관심 있는 분들도 있으실 텐데요. 부동산 투자를 제대로 할 수 있는 방법 청약 말고 또 뭐 있을까요? 우리 시청자분들께 조언 좀 부탁드릴게요.
박은정 :일단 이제 집이라는 상품에 대해서 (아파트에) 한정돼서 부동산을 바라볼 필요는 없고, 사실은 다양한 부동산 상품들이 있고 부동산이 주는 이점은 주식이나 이런 것과 다르게 실물로 존재한다는 장점이 있는 거거든요. 공간으로서의 의미가 있고 결국은 거기서 내가 일하지 않아도 어떤 임대소득이라든가 이런 걸 통해서 수익을 창출해주는 역할을 하는 게 부동산이거든요.
(부동산을) ‘누군가 더 비싸게 사줄 거다’라는 이런 기대감으로만 시장을 바라보는 게 아니라 이 부동산 자체가 주는 수익이 어느 정도가 되는지 실질적으로 정말 나한테 캐시카우처럼 계속 돈을 벌어줄 수 있는 상품을 싸게 (사는 방법) (이걸 사야 하는) 적정 이유를 생각하면서 그런 물건들에 관심을 갖고 투자를 하시는 게 저는 더 건전한 방법이라고 생각을 합니다.
그리고 집은 결국은 투자의 목적이 될 수도 있지만, 투자의 목적보다는 자기의 효용과 자기의 어떤 거주에 기반이 되는 상품이기 때문에 시간상으로 시장의 상황에 맞춰서 봤을 때 싸게 사는 게 좋다.
신지은 : 싸게 사는 게 좋다
박은정 : 나중에 얼마에 팔 거를 기대하고 사는 것보다 어떤 상황이나 거시적인 환경이 좀 안 좋을 때 싸게 내 집 마련하는 것. 이거에 초점을 맞춰서 관망하셨으면 좋겠습니다. 이제 영글 현상이 일어났을 때 정말 안타까웠던 게 20~30대분들이 자산의 불평등 상황을 겪으면서 너무 (한정된 목적을 갖고) 투자를 해서 내가 얼마큼을 벌어야 하겠다. 이런 데에만 관심을 많이 갖고 치중을 하셨던 것 같은데 제가 이제 좀 살아보니까 그 시기는 자기 자신이 도약할 수 있는 가장 중요한 시기이고 또 그만큼의 여유가 있는 시기이기 때문에 자기 자신한테 투자하는 것 자기의 어떤 가치를 높일 수 있는 일에 더 힘쓰는 게 좋을 것 같다고 생각을 합니다.
신지은 : 너무 도움 되는 그런 조언인 것 같습니다. 오늘 박은정 감정평가사님과 함께 요즘 부동산 시장 전반 짚어봤는데요 오늘 출연해주셔서 고맙습니다.
박은정 : 감사합니다.
신지은 : 오늘 첫 여성 게스트 우리 박은정 감사님 모시고 부동산 이야기 나눠봤습니다. 재밌고 또 유익하게 들으셨다면 '좋아요'와 구독 부탁드리고요. 저는 이만 인사드리겠습니다. 지금까지 경제 크리에이터 신지은이었습니다. 고맙습니다.
박은정 감정평가사 - 연세대학교 도시공학과 졸업, 건국대학교 부동산학 석사
-2003-2017 한국감정원 근무
-보유 자격증 : 감정평가사, 미국감정평가사(MAI), 공인중개사, 정비사업전문관리업자
송윤정 기자 singasong@asiae.co.kr
이경도 PD lgd0120@asiae.co.kr
이미리 PD eemilllll@asiae.co.kr
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